어떻게 살 것인가 (이광수)

어떻게 살 것인가 (이광수)

 

유시민 작가의 '어떻게 살 것인가'(2013년)의 주제가 'Live'라면 이번 이광수 작가의 '어떻게 살 것인가'(2024년)은 'Buy'의 문제를 다루고 있다.

 

무엇을 사는 것인가? 여기서는 자산을 사는 것이며, 자산을 산다는 건 결국 투자를 한다는 것이다. 투자, 그 중에서 우리 나라 부동산 투자에 대한 이야기이다.

 

부동산은 투자 자산이면서 사용 가치를 지니고 있는 독특한 자산인데, 부동산 중에서도 우리 나라의 아파트는 표준화되어 있어 더욱 투자 자산으로 활용하기가 좋다. 표준화되어 있어 주거 만족도 같은 다른 요소보다 가격이 제일 중요하기 때문이다.

 

가격을 결정하는 것은 수요와 공급인데, 어느 것이 진짜 수요이고, 공급인지 잘 판단해야 한다.

우리 나라 부동산(여기서는 아파트를 의미)의 수요는 실제 거주를 위한 수요(실수요)보다는 투자를 위한 수요(갭투자)가 가격 변동에 큰 영향을 미친다. 전체 세대 대비 전세 물량을 보면 그 아파트의 투자 수요가 어느 정도인지 파악할 수 있다.

공급은 보통 뉴스에 나오는 몇 세대 건설 등과 같이 신축 아파트보다는 현재 있는 아파트의 매물이 실제 공급물량이다.즉 새로운 아파트는 건설시간도 많이 걸리고 예측된 상태에서 변동이 없는 반면, 지금 팔려는 아파트가 얼마나 많으냐가 실제 가격에 영향을 미치는 것이다.

 

모든 자산은 수요와 공급에 따라 가격이 변동하는데, 가격을 예측하는 또 하나의 중요한 요소가 거래량이다. 거래량이 많다는 것은 실제 수요가 많다는 것이다. 가격이 올라도 수요가 많으면 계속 가격이 오르고, 가격이 떨어져도 수요가 많으면 다시 오를 가능성이 높다. 그래서 '거래회전율'도 유심히 봐야 하는 요소다.

 

우리나라의 또 다른 특징 하나는 고령층의 부동산 자산 비율이 높다는 것이다. 향후 고령층이 부동산 자산을 줄이면 지금과 반대로 강남 -> 서울 외곽 -> 수도권으로 투자지역이 바뀔 수도 있다. 부동산 상승의 경험을 가진 70대와 달리 외환 위기 등으로 하락으로 불확실성 경험을 가진 4,50대가 고령층의 부동산 매물을 받혀주지 않는다면 오랜 가격 하락이 지속될 가능성이 있다.

 

이런 부동산이라는 자산의 특징과 한국 과거 아파트의 가격 변동 등을 비교하면서 가져야 할 투자자의 자세에 대해 설명해 준다. 자신의 목적을 맞는 투자를 위해서는 현실을 제대로 보는 눈을 가져야 한다. 투자의 성공 요인 중 가장 비중이 큰 것은 운이라고 한다. 그러기에 겸손하게 자신의 한계를 자각하고, 남의 시선으로 바라보는 관점이 필요하다. 집값이 오르면 '왜 집값이 올랐지?'가 아니라 '왜 집값이 떨어지지 않았지?'와 같은 관점의 전환도 필요하다. 상황은 항상 변할 수 있기 때문에 오르면 내릴 것을 예상하고, 내리면 오를 것을 예상해야 한다.

 

제대로 된 투자를 위해서는 지식이 아니라 행동이 필요하다. 지식의 양이 중요한 것이 아니라 중요한 것을 구분하고, 구체적 방법을 알고 행동하는 것이 필요하다. 또한 자산시장도 농사꾼처럼 지속적인 관심을 가지고 조사하면서 변화를 읽어야 한다.

 

이 책이 한국 아파트를 중심으로 한 이야기이지만, 자산 투자에 대한 관점도 다시 한번 볼 수 있게 해 주는 책이다. 특히 나같은 투자 경험이 거의 없거나 그 동안 단기적 관점에서만 투자를 했던 사람에게는 많은 도움이 될 것이다.

 

(2024.05.29)